--- title: "Piața imobiliară românească 2019" description: "București, 8 aprilie 2020. Crosspoint Real Estate a publicat cel mai recent raport de piață: Romanian Real Estate Market 2019, o analiză aprofundată a tuturor…" url: "/resurse/rapoarte-de-piata/piata-imobiliara-romaneasca-2019" canonical: "https://crosspoint.com.ro/resurse/rapoarte-de-piata/piata-imobiliara-romaneasca-2019" lang: ro alternate: "https://crosspoint.com.ro/en/resources/market-reports/romanian-real-estate-market-2019" updated: 2026-08-31 --- # Piața imobiliară românească 2019 Raport · An: 2019 · Autor: Ilinca Timofte · 2020-04-08 *București, 8 aprilie 2020. Crosspoint Real Estate a publicat cel mai recent raport de piață: Romanian Real Estate Market 2019, o analiză aprofundată a tuturor sectoarelor pieței, incluzând piețele de investiții, birouri, industrial, rezidențial și terenuri. Am analizat, de asemenea, situația …* **București,** **8 aprilie** **2020.** **Crosspoint Real Estate a publicat cel mai recent raport de piață: Romanian Real Estate Market 2019, o analiză aprofundată a tuturor sectoarelor pieței, incluzând piețele de investiții, birouri, industrial, rezidențial și terenuri.** **Am analizat, de asemenea, situația pieței în primul trimestru din 2020 și evoluția acesteia în perioada următoare.** După o perioadă de creștere considerabilă, evoluția economică a României a continuat pe același trend și în 2019, deși într-un ritm mai lent. Datele preliminare ale Institutului Național de Statistică indică o rată de creștere a PIB-ului de 4,1% pentru 2019, cu 2% peste prognoza Comisiei Europene și similară celei înregistrate în 2018. Deocamdată, incertitudinea din jurul economiei globale și locale face aproape imposibilă evaluarea amplorii impactului, însă atât scenariile optimiste, cât și cele pesimiste indică un declin serios în 2020, mergând până la o creștere negativă, cel puțin pentru prima jumătate a anului. Luând în considerare situația globală actuală, **Codrin Matei**, Managing Partner la Crosspoint, declară: „Este mult prea devreme pentru predicții privind piața imobiliară, dar având în vedere că 2019 a continuat seria evoluțiilor pozitive din ultimii ani și că abordăm situația actuală dintr-o poziție mult mai solidă decât în 2007-2008, impactul s-ar putea să nu fie atât de violent. Piața este mai lichidă, gradul de îndatorare al persoanelor fizice este mult mai redus, iar salariile sunt mai mari. Totul depinde însă de durata pandemiei, de măsurile luate de guvern pentru susținerea economiei și, mai ales, de modul în care investitorii, dezvoltatorii și proprietarii vor aborda situația”. În ceea ce privește piața de **investiții**, 2019 a înregistrat un volum total de investiții de 608,85 milioane EUR, o scădere de 41% față de anul anterior. Cea mai mare tranzacție înregistrată a fost vânzarea proiectului The Office din Cluj-Napoca, deținut de fondul de investiții sud-african NEPI Rockcastle, către Dragos și Adrian Paval, pentru aproape 130 de milioane EUR. Scăderea semnificativă a volumului se datorează parțial faptului că o serie de tranzacții majore inițiate la finalul lui 2019 urmează să se închidă în prima jumătate a lui 2020. Din cauza complexității proceselor de achiziție și a impredictibilității recente din toate sectoarele economiei, este posibil să apară noi întârzieri. Cu un volum total de aproximativ 120 de milioane de euro în primul trimestru, piața românească de investiții a avut un început similar cu aceeași perioadă din 2019, când volumul tranzacțiilor a fost de 117,5 milioane de euro. Totuși, acest volum este mai degrabă un rezultat al inerției pieței, întrucât majoritatea tranzacțiilor importante fuseseră deja inițiate anul trecut. Un scenariu optimist plasează volumul total al investițiilor pentru 2020 la 750 de milioane de euro, în timp ce unul pesimist îl situează undeva la 500 de milioane de euro. Prin urmare, nu ne așteptăm ca piața de investiții să sufere o schimbare dramatică în 2020 față de anul precedent. Investitorii români au fost cei mai activi jucători în 2019, cu o pondere de 35% în volumul total de investiții, urmați de investitorii sud-africani și americani, cu ponderi de 19%, respectiv 18%. Până acum, în 2020, tranzacțiile mari au fost realizate de investitori sud-africani și europeni consacrați, jucătorii naționali fiind în continuare prezenți, deși cu achiziții de produse mai mici. Yield-urile prime din România se mențin în jurul valorii de 7% sau peste în toate sectoarele pieței, printre cele mai ridicate din Europa. Yield-urile prime pentru birouri și retail se situează între 6,75-7%, în timp ce yield-ul prime pentru industrial este de aproximativ 8%. Ratele de capitalizare înregistrate în primele trei luni ale lui 2020 s-au menținut la aceleași niveluri. În 2019, la fel ca în anii precedenți, sectorul de birouri continuă să domine piața investițiilor, atât în București, cât și în orașele regionale. Un aspect interesant observat în 2019 este faptul că piețele regionale au atras o pondere importantă din investițiile în birouri (32%), un semn că orașe precum Cluj-Napoca devin alternative competitive pentru capitală. Tendința pare să continue și în 2020, peste 65% din investițiile din Q1 2020 fiind realizate în sectorul de birouri, în timp ce marii jucători industriali și-au continuat planurile de expansiune, în două tranzacții de peste 40 de milioane EUR. Take-up-ul de **birouri** în 2019 a fost de aproximativ 377.000 mp, cu 5% peste nivelul din 2018, zonele Vest/Central-Vest fiind cele mai căutate de companii, cu mai mult de un sfert din închirieri. Ca urmare a afirmării zonei Expozitiei ca hub de birouri în ultimii trei ani, aceasta a urcat pe locul al doilea în topul take-up-ului, cu o pondere de 16%. Industria dominantă rămâne sectorul IT&C, cu o pondere de aproape jumătate din take-up-ul total, urmat de sectorul financiar/bancar. Relocările au reprezentat 44% din activitatea totală de închiriere, chiriașii căutând cele mai noi și mai moderne spații de birouri. Aproximativ 55.000 mp de spații de birouri au fost închiriați în București în primul trimestru din 2020, o scădere a cererii de aproape 50% față de aceeași perioadă a anului trecut. Luând în considerare volumul record de închirieri din 2019, scăderea cererii era deja așteptată, iar situația actuală adaugă o presiune suplimentară asupra chiriașilor. Așa cum era de așteptat, din cauza numărului mare de produse noi livrate sau aflate în construcție, relocările continuă să reprezinte cea mai mare parte a închirierilor (36%), iar pre-închirierile constituie 17% din activitatea totală de închiriere. Sectoarele IT&C și financiar/bancar/asigurări rămân principalele surse de cerere pentru spațiile de birouri (74% din activitatea totală de închiriere). Spațiile de birouri din zonele Vest/Central-Vest și centrală au fost cele mai căutate în Q1 2020. Peste 288.000 mp de spații noi de birouri au fost livrați în 2019, stocul total de birouri din București a ajuns acum la 3,19 milioane mp, iar 13 proiecte noi au fost anunțate pentru livrare în 2020, adăugând 257.000 mp stocului. În lumina evenimentelor recente, livrările ar putea fi întârziate sau amânate până când un mediu mai stabil va permite pieței să își revină. Evoluțiile din infrastructură, precum deschiderea noii linii de metrou M5 | Drumul Taberei-Pantelimon, vor crea un context favorabil pentru apariția unor noi hub-uri de birouri în București. 75.500 mp de spații noi de birouri, în patru clădiri, au fost adăugați stocului din București în primul trimestru din 2020: Ana Tower (33.000 mp), Globalworth Campus C (32.000 mp), H Victoriei 109 (6.000 mp) și Mendeleev 5 Office (4.500 mp). Chiriile prime pentru birouri au rămas neschimbate, la 18-19 EUR/mp în CBD, 16 EUR/mp în centrul orașului, 13-15 EUR/mp în Vest și Nord și 10-11 EUR/mp în Sud și Est. Zonele cu cele mai scăzute rate de neocupare sunt Floreasca/Barbu Vacarescu și CBD (2%, respectiv 3%, față de media de 9% a Bucureștiului pentru 2019). Având în vedere situația actuală, ratele de neocupare vor crește cel mai probabil în continuare, chiar și cu mai puține livrări decât se estima inițial, întrucât chiriașii vor avea o abordare mai atentă la costuri. În ceea ce privește piața **industrială**, peste 500.000 mp de spații industriale noi au fost livrați în 2019, un plus impresionant de 13% față de nivelurile anterioare. București continuă să fie cea mai mare piață, zonele de Vest și Nord-Vest reprezentând 40% din stocul total. Peste 80.000 mp au fost adăugați în Q1 2020, în principal în capitală. Capitala rămâne ținta cererii, deși activitatea de închiriere a înregistrat o ușoară scădere față de 2018 – puțin peste 455.000 mp. Un posibil factor care a influențat scăderea cererii ar putea fi relocarea în facilități construite în regim propriu, un altul fiind intensificarea relocărilor așteptată pentru 2020, cauzată de expirarea contractelor de închiriere. Activitatea de închiriere pe segmentul industrial în Q1 2020 s-a ridicat la aproximativ 67.000 mp, cu o împărțire de 60%-40% între București și zona de vest a țării. În anii următori este probabil să se dezvolte noi zone, precum Constanța sau Craiova. Companiile de producție vor alege să se extindă construind facilități mai mici, de tip satelit, în jurul marilor lor platforme. În partea de nord-est a țării, companiile de logistică vor căuta să deschidă hub-uri mai mici, care pot fi susținute de infrastructura existentă. 2020 va marca dezvoltarea de facilități industriale în zone neexploatate, precum Bacău. Infrastructura continuă să fie o provocare, cu doar 43 km de autostradă livrați în 2019, jumătate din numărul oficial estimat. „Piața industrială și de logistică va fi mai puțin afectată în comparație cu celelalte segmente imobiliare. Totuși, dinamica va fi mai redusă până la finalul anului. Unele companii își amână expansiunea, dar există semnale în piață care arată că sunt industrii afectate pozitiv, în special cele legate de e-commerce. În plus, nu există proiecte mari construite speculativ, iar rata de neocupare înregistrează niveluri mai scăzute. Astfel, per total, cred că piața va rămâne stabilă”, spune Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics, Crosspoint. Seria de schimbări macroeconomice, precum rata inflației de 3,8% și cursul ridicat EUR/RON, a afectat piața **rezidențială** în 2019. Creșterea prețurilor locuințelor noi a fost cauzată de majorarea costurilor materialelor (o creștere de 30% an la an în 2019), de lipsa forței de muncă calificate, precum și de majorarea salariului minim, care a condus la o creștere cu 25% a costurilor cu forța de muncă pentru dezvoltatori. Un record absolut pentru piața rezidențială românească a fost livrarea a 15.000 de unități în București în 2019. În timp ce zona de sud rămâne cea mai mare piață pentru locuințele accesibile, vestul Bucureștiului cunoaște o creștere accelerată a prețurilor, iar Nordul devine o zonă mixtă, de clasă medie spre superioară. Periferiile sudice și vestice rămân cele mai ieftine (în jur de 1.000 EUR/mp), în timp ce în zona Centru-Nord prețurile continuă să depășească 2.000 EUR/mp. Creșterea salariilor, în special în București, a dus la o cerere mai mare pentru dezvoltări rezidențiale în interiorul orașului și în zonele consacrate cu venituri medii spre mari. Mai mult, putem observa o deplasare a cererii dinspre apartamentele cu un dormitor către apartamentele cu două dormitoare. Piața închirierilor din București continuă să fie una dintre cele mai profitabile din regiunea CEE. Yield-ul mediu din chirii este de aproximativ 6%, cu un raport preț/chirie de 17 ani. Fiind cel mai vulnerabil la amenințarea unui declin, sectorul rezidențial este și cel mai dependent de redresarea rapidă a economiei pentru a se menține pe linia de plutire. În cazul unui deznodământ pozitiv, livrările ar putea fi doar întârziate pentru o perioadă scurtă spre medie, dar un scenariu mai pesimist ar fi ca unele proiecte să nu își mai poată reveni după această lovitură neașteptată. În ceea ce privește piața **terenurilor**, cele mai multe achiziții pentru dezvoltări comerciale (în principal retail) au fost înregistrate pe piețele regionale și secundare, în timp ce Bucureștiul a continuat să atragă investitori pe segmentul rezidențial, întrucât dezvoltatorii proiectelor de birouri programate pentru livrare în următorii trei ani și-au asigurat deja terenurile în perioada 2016-2018. Din cauza faptului că parcelele disponibile în zonele consacrate au devenit mai mici și mai rare, prețurile terenurilor au crescut semnificativ, în unele cazuri aproape dublându-se față de 2018. Având în vedere încetinirea economică așteptată pentru 2020, se preconizează că investițiile în terenuri, fie în scop comercial, fie rezidențial, vor fi abordate cu prudență. Descarcă (PDF): https://crosspoint.com.ro/uploads/Romania_Real_Estate_Market_2019_web_s_b34e224c59.pdf Subiecte: Capital Markets, Industrial & Logistics, Investiții, Land Development, Office, research, Residential, transactions, workplace ## Contact - Crosspoint Real Estate - Telefon: +40 21 232 45 40 - E-mail: office@crosspoint.com.ro - Adresă: Ethos House, Calea Floreasca 240B, etaj 3, București, Sector 2, 014475, România - Pagina de contact: https://crosspoint.com.ro/contact --- Site realizat de [ADACITY](https://adacity.ro), agenție de marketing imobiliar.