Codrin Matei, invitat la ZF Live, despre piața imobiliară în prima jumătate a anului

Codrin Matei, Managing Director al Crosspoint Real Estate, invitat de Cristian Hostiuc la ZF Live: „Piața imobiliară din România este acum mult mai matură. Portofoliul este diversificat din perspectiva cumpărătorilor, nu mai există sentimentul de singurătate din anii trecuți, cu aceiași investitori pe care îi întâlneai în fiecare tranzacție. Ne confruntăm în continuare cu aceeași percepție privind lichiditatea la nivel de țară, dar este încurajator că ne aflăm în prezent pe o listă de monitorizare. Este o piață îmbunătățită, în sensul că există mai mulți cumpărători, mai multe produse și mai diversificate, România este mai prezentă pe plan internațional. Vedem tot mai mulți investitori interesați de portofolii de clădiri de birouri, industrial, hoteluri, investiții în general. În prezent, aceștia caută de toate, de la terenuri la portofolii de apartamente, pentru a dezvolta zona de apartamente cu servicii, clădiri de birouri cu un anumit yield, parcuri logistice. Totul se poate tranzacționa, dacă primești oferta corectă.”

În prezent, pe piață sunt de vânzare 2-3 hoteluri. Acestea sunt active care aparțin unei anumite clase, iar investitorii urmăresc o diversificare a portofoliului. Yield-ul dorit pentru hoteluri, în funcție de locație, este de 7-8%. Pentru clădirile de birouri, yield-ul este de 7%, dar cu siguranță vom asista și la tranzacții sub 7%. Prețul terenurilor a crescut, prețul construcțiilor a crescut, singurul inconvenient prin care toate aceste elemente rămân interesante pentru un dezvoltator este compresia yield-ului, altfel investiția poate să nu mai fie atractivă.

Ultima tranzacție semnată de Crosspoint – achiziția de către London Partners a terenului din Expoziției – va aduce un proiect mixt, în care investiția, pe lângă costul terenului de peste 15 milioane de euro, va depăși 100 de milioane de euro. Zona Expoziției are toate premisele pentru o dezvoltare sănătoasă. Există multe investiții în zonă, care depind de îmbunătățirile de infrastructură, în special de noua linie de metrou. Iulian Dascalu urmează să dezvolte un proiect mare la Romexpo, întreaga zonă are aproximativ 6 hectare, George Copos dezvoltă Ana Tower, Atenor urmează să dezvolte o clădire de birouri lângă sediul Unicredit, GTC deține un teren în apropierea acestuia, astfel că marea majoritate a dezvoltatorilor sunt prezenți în zonă. Există proiecte aflate deja în dezvoltare – Cordia și Impact dezvoltă proiecte rezidențiale, Portland Trust a finalizat deja cea mai mare parte din Expo Business Park.

În ceea ce privește cererea, pe piața de birouri cea mai activă este industria IT&C, care reprezintă 42% din activitatea totală de închiriere din prima jumătate a anului, și cred că există suficiente extinderi și jucători noi care intră pe piață pentru a acoperi toate aceste livrări de spații noi. În prezent avem mandate de la companii din industria de coworking, iar România este în continuare percepută ca o țară cu forță de muncă înalt calificată, salariile din industria IT&C sunt încă permisive pentru aceste companii, dovadă că toate companiile mari sunt prezente în România: Amazon, Oracle etc. Există o „ștampilă” pusă pe România, aceea că suntem un hub mai mult decât interesant în acest domeniu.

În trimestrul 4 cred că vor fi finalizate mult mai multe tranzacții, inițiate la începutul anului, și mă refer aici la tranzacții de investiții în clădiri de birouri, terenuri, hoteluri, portofolii, de exemplu portofoliul NEPI, o tranzacție care are șanse să se întâmple până la finalul anului. Există și alte portofolii de vânzare pe piață, precum portofoliul Logicor. Din perspectiva cumpărătorilor, există atât jucători existenți, cât și jucători noi, un element mai mult decât favorabil pentru piață, atrași de yield-urile care rămân interesante față de Europa de Vest, de 3 sau 4 ori mai mari.

Cât despre piața terenurilor, marea majoritate a tranzacțiilor la care lucrăm vizează terenuri, parcuri industriale și rezidențiale. Prețurile pentru dezvoltarea parcurilor de birouri au crescut cu 30%, pentru rezidențial au crescut cu cel puțin 20%. Deși datele arată că vânzările rezidențiale au scăzut în prima jumătate a anului, acestea iau în calcul doar contractele de vânzare-cumpărare raportate, nu și antecontractele. O mare parte din activitatea rezidențială provine din proiecte noi, unde se semnează aceste antecontracte. Printre cumpărători se numără investitori care vor să beneficieze de un discount atunci când cumpără un pachet într-o fază incipientă a proiectului, apoi le închiriază pentru o perioadă scurtă și le revând cu un anumit profit. De asemenea, există cei care cumpără pentru a închiria și cei care cumpără pentru a locui. În privința investițiilor, în funcție de apetitul pentru risc, se poate beneficia de discounturi de 15-20% pe an.

În ceea ce privește lichiditatea, tranzacțiile pe piața de birouri pot dura până la 2 ani. Ultima tranzacție cu terenuri pe care am finalizat-o a durat un an și jumătate. Prețul nu este factorul cel mai sensibil, de regulă termenii comerciali sunt agreați de la început, într-o perioadă destul de scurtă. Însă structura tranzacției și alinierea cerințelor ambelor părți necesită mai mult timp, atunci când începe perioada verificărilor tehnice și juridice. Există mulți cumpărători care vor să plătească un avans și condiționează finalizarea tranzacției de obținerea unui PUZ, a unei autorizații de construire, ceea ce, în funcție de zonă, poate dura un an, un an și jumătate sau mai mult.

Anul trecut Crosspoint a tranzacționat peste 100 de milioane de euro, marea majoritate fiind tranzacții cu terenuri, iar anul acesta ne așteptăm să tranzacționăm un volum mai mare, de circa 130-140 de milioane de euro, ceea ce va avea un impact direct asupra cifrei de afaceri a companiei. Cifra de afaceri de anul trecut a fost de 1,3 milioane de euro în total pentru companiile din grup, iar anul acesta estimăm că va depăși 2 milioane.

În 2018, Crosspoint Real Estate s-a asociat cu compania internațională Savills, bine-cunoscută pe piața din Marea Britanie. La început a fost mai greu, pentru că trebuie să îți faci cunoscută prezența pe piețele locale, dar acum colaborarea funcționează foarte bine, iar sprijinul lor devine tot mai evident. Un exemplu de client nou obținut prin Savills este New Work Offices, un operator de spații flexibile, care a închiriat 2.800 mp în AFI Tech Park și pentru care avem în negociere încă 3 locații, de circa 2.000-3.000 mp pe locație.

Vedeți interviul complet de la ZF Live din 8.08.2019 aici: https://www.youtube.com/watch?v=moKByT61yGg