Sectorul imobiliar românesc a evoluat foarte bine în ultimii ani: În acest moment, potrivit Global Property Guide, România ocupă locul 3 în clasamentul european al randamentelor brute din chirii – Gross Rental Yields (după Moldova și Ucraina).
Venitul brut anual din chirii (ceea ce un proprietar se poate aștepta să obțină ca randament al investiției sale, înainte de impozite, cheltuieli de întreținere și alte costuri) se situează în prezent la 7.76%, depășind țări precum Italia, Danemarca, Germania sau Franța.
Legislația română nu prevede interdicții în ceea ce privește dreptul de proprietate asupra imobilelor din România, precum apartamente, clădiri comerciale sau industriale, pentru cetățenii străini, apatrizi sau pentru persoanele juridice, indiferent de țara lor de origine.
Astfel, aceștia pot dobândi drept de proprietate asupra imobilelor menționate mai sus în aceleași condiții ca cele aplicabile cetățenilor români.
Totuși, terenul pe care se află categoriile de clădiri menționate mai sus nu poate fi dobândit și, prin urmare, trebuie constituit un drept de „superficie” în favoarea acestor proprietăți. Pe scurt, un cetățean străin interesat să facă o investiție imobiliară în România poate dobândi pur și simplu dreptul de a folosi terenul, dar nu terenul în sine.
În acest moment, există 2 situații distincte în care persoanele fizice străine pot dobândi imobile (doar terenuri) în România:
persoanele fizice fără domiciliul în România, dar care sunt cetățeni UE sau cetățeni ai unui stat membru al Spațiului Economic European, apatrizii fără domiciliul în România, dar cu domiciliul într-un stat membru UE, precum și persoanele juridice fără sediul în România (constituite în conformitate cu prevederile legale ale unui stat membru U.E.) – toate acestea pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor doar dacă aceste terenuri sunt folosite pentru construirea de reședințe secundare sau sedii secundare. Așadar, informațiile juridice privind cumpărarea unei proprietăți în România ar trebui să sublinieze faptul că această categorie de entități poate cumpăra teren doar în aceste condiții;
fermierii care sunt fie cetățeni ai unui stat membru U.E., fie apatrizi cu domiciliul într-un stat membru U.E., care își stabilesc reședința în România, pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere în aceleași condiții ca cele aplicabile cetățenilor români și persoanelor juridice române, doar dacă pot dovedi oficial că lucrează ca fermieri și că nu vor schimba natura activității lor în perioada de tranziție.
Există o lege privind dreptul de proprietate asupra imobilelor pentru persoanele juridice române. Spre deosebire de toate restricțiile anterioare, o organizație comercială (care este persoană juridică română) poate dobândi dreptul de proprietate asupra imobilelor din România (terenuri și clădiri). Această reglementare dă companiilor care sunt totodată persoane juridice dreptul de proprietate asupra oricărui tip de teren, inclusiv teren agricol, păduri și terenuri forestiere. În consecință, acționarii sau asociații unei companii, indiferent de naționalitatea lor, au indirect dreptul de a dobândi terenuri și clădiri
Fiecare proprietate are o înregistrare cadastrală și o carte funciară în care sunt notate toate evenimentele care afectează titlul de proprietate (schimbarea proprietarului, litigii, ipoteci, contracte de închiriere pe termen lung etc.). Sistemul este informatizat și se află în administrarea Ministerului Administrației și Internelor, prin structurile sale din fiecare regiune a țării.
Obligațiile dintre cumpărător și vânzător sunt de obicei (dar nu obligatoriu) definite de o agenție (societate comercială înregistrată) sau de un practician individual autorizat legal. Contractele se semnează atât cu cumpărătorul, cât și cu vânzătorul și sunt exclusiv în formă scrisă. Contractele de comision sunt obligatorii.
Deși nu este o practică generalizată la nivelul întregii piețe, onorariile unui agent imobiliar român provin din două surse: proprietarul și clientul; acesta este motivul pentru care, în calitate de client, vi se poate percepe un comision: de obicei 50% dintr-o lună de chirie (pentru proprietățile de închiriat) / 2-3% din valoarea tranzacției (pentru o proprietate pe care o cumpărați). Depinde de contractul de agenție, dar plata are loc, în general, după semnarea tranzacției.
Nu există restricții legale privind remunerarea. Dacă brokerul nu este implicat în tranzacția propriu-zisă, ci doar în servicii de consiliere sau consultanță, plata se face prin comision sau onorariu. Nu există cerințe specifice.
Marje de negociere: Prețurile pot fi reduse prin negociere (închiriere/cumpărare), în funcție de factori precum: valoarea totală a tranzacției, durata contractului, valoarea avansului, valoarea garanției (pentru proprietățile de închiriat).
Se folosesc diverse sisteme de promovare a proprietăților, inclusiv portaluri de listare online. Toate tipurile de proprietăți (rezidențiale, comerciale, birouri, active logistice) sunt incluse în aceste sisteme, operate de entități specializate. În prezent nu sunt disponibile sisteme de tip multiple listing.
Notarul este obligatoriu pentru contractele de vânzare, iar ocazional sunt implicați și avocați. Avocații pot vinde proprietăți, dar numai notarii trebuie să fie implicați pentru finalizarea tranzacțiilor imobiliare. Notarii percep un % din tranzacție, conform unei scheme standard de taxare care se aplică cumpărătorului. Pentru tranzacțiile de închiriere nu se percep taxe.
Înregistrarea contractului: Contractul care consemnează tranzacția dumneavoastră trebuie înregistrat de proprietarul activului, în cel mult 15 zile, la administrația fiscală locală. Dacă trec 60 de zile de la tranzacție și proprietarul nu înregistrează contractul la administrația fiscală locală, acesta riscă o amendă de 50-500 lei (10 – 110 EUR).
Impozitul pe transferul dreptului de proprietate, cu excepția moștenirilor, se calculează în felul următor:
pentru construcții de orice fel și terenuri dobândite într-un termen de până la 3 ani: – 3% pentru sume de până la 200,000 Lei (49,000 USD) – 6,000 Lei (1,500 USD) + 2% din suma care depășește 200,000 Lei (49,000 USD), pentru sume de peste 200,000 Lei (49,000 USD)
pentru construcții de orice fel și terenuri dobândite într-un termen de peste 3 ani: – 2% pentru sume de până la 200,000 Lei (49,000 USD); – 4,000 Lei (900 USD) + 1% din suma care depășește 200,000 Lei (49,000 USD), pentru sume de peste 200,000 Lei (49,000 USD)
Impozitarea anuală a clădirilor: Orice persoană care deține o clădire situată în România datorează statului un impozit anual. Acest impozit se plătește la bugetul local al județului, orașului sau municipiului în care se află clădirea. Pentru persoanele fizice, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote de 0.1% la valoarea impozabilă a clădirii. Ca exemplu, valoarea impozabilă pentru o clădire construită din beton armat, cărămidă sau piatră este de 397 Lei/metru pătrat (97 USD/ mp). Valoarea impozabilă se reduce în funcție de anul construirii clădirii. Dacă o persoană fizică deține 2 sau mai multe clădiri de locuit – neînchiriate unei alte părți – impozitul crește corespunzător. În cazul companiilor, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de la 0,25% până la 1,50% la valoarea stabilită a clădirii. Fiecare impozit exact este stabilit de Consiliul Local în aceste limite.
Impozitarea anuală a terenurilor: Orice persoană care deține teren în România datorează statului un impozit anual, cu anumite excepții. Acest impozit se datorează bugetului local al județului, orașului sau municipiului. Când terenul este situat în București, taxele se plătesc la bugetul local al sectorului. Impozitele pe teren nu se datorează pentru terenul aflat sub o clădire. Impozitul pe teren se stabilește luând în considerare numărul de metri pătrați, rangul localității în care se află terenul și categoria acestuia, conform hotărârii Consiliului Local. În cazul terenurilor neagricole, înregistrate ca „teren cu construcții”, impozitul se stabilește pe hectar. Ca exemplu, cea mai ridicată cotă este de 7,404 Lei (1,800 USD)/hectar.
Impozitele se plătesc anual în 2 rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie. Dacă suma nu depășește 50 Lei (12 USD), impozitul se plătește integral până la 31 martie.
Asociația Română a Agențiilor Imobiliare (ARAI) are un Cod de Etică, precum și un proces intern de soluționare a disputelor – consiliul ARAI fiind responsabil de aplicarea acestuia.
Licențierea nu este obligatorie în România în acest moment, dar persoanele care doresc să obțină o licență o pot face urmând cursuri de specialitate. Rapoartele privind numărul agenților imobiliari activi variază, de la 3,00 – 4,000 de agenți care lucrează în cadrul unui număr de companii cuprins între 100 (mari) și 1,000 (în total). 60% dintre aceste companii sunt implicate activ în activitatea imobiliară, potrivit Asociației Române a Agențiilor Imobiliare. Aproximativ jumătate dintre agenții imobiliari lucrează în București.
Sunt disponibile diverse soluții de finanțare și produse de creditare imobiliară, prin structuri de investment banking sau alte tipuri de entități de finanțare, pentru investitorii străini din România, pentru nevoi variate precum: tranzacții de investiții/refinanțare, proiecte de dezvoltare, tranzacții de achiziție, tranzacții de portofolii transnaționale. Pentru mai multe detalii privind opțiunile de finanțare, vă rugăm să contactați: [email protected].
